Beregning av eiendomsskatt

Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Tomteverdi
Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.

Ubebygde eiendommer
De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.

Nettokapitaliseringsmetoden
Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.

Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen.

Eiers kostnader
Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.

Rentegrunnlag/avkastningskrav
Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.

Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.
• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.

Bygning/kurans, risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.

Ny takst utstedt i 2020 gjelder i 10 år. Taksten skal gjenspeile en antatt markedsverdi/omsetningsverdi ved fritt salg jfr. Eiendomsskattelovens §8 – A2.

Taksten bygges opp ved å multiplisere totalt bruksareal med pris per kvadratmeter og plusse på tomt. Summen man får kalles en sjablongtakst (totalt bruksareal x pris pr kvadratmeter + tomt = sjablongtakst).

Sjablongtaksten kan bli justert for etasje, hvilken sone eiendommen ligger i, og skjønnsmessigvurdering av eiendommen. Omsetning for sammenlignbare eiendommer er også til hjelp ved fastsettelsen av taksten. I den skjønnsmessige vurderingen av eiendommen ligger funksjonalitet, alder, tilstand, størrelse på arealer, innlagt strøm/vann/avløp, adkomst, støy, utsikt/solforhold og beliggenhet.

Fritidsboliger/hytter takseres etter samme metode som eneboliger, men etter egne kvm-priser. Seterhus, koier og andre bygninger som benyttes som fritidsbolig/hytte, takseres som dette.

I utgangspunktet vil en eiendom bli taksert slik den fremstår, og benyttes. Likevel vil kommunes vedtatte arealplan/reguleringsplaner, kunne få betydning ved takseringen.

Takster for næringseiendommer:
Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Mer om selve takstgrunnlaget og takseringen:

• Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.
• De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.
• Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.
• Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen. Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.
• Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.
• Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.

• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, som er risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.

Ny takst utstedt i 2020 gjelder i 10 år. Taksten skal gjenspeile en antatt markedsverdi/omsetningsverdi ved fritt salg jfr. Eiendomsskattelovens §8 – A2.

Landbrukseiendommer har en ekstra reduksjon i taksten gjennom sonefaktor på minus 10 %.

Definisjon på landbrukseiendom:
Eiendom som «vart dreven som gardsbruk eller skogbruk» skal være fritatt for eiendomsskatt. Fritaket omfatter ikke våningshus og kårbolig med tilhørende garasje inkludert tomt som for boligeiendom, som helt eller delvis blir benyttet til bolig.

Eiendommer som kommer innenfor konsesjonsgrense på 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller samlet 100 dekar defineres som landbrukseiendom. (lovendring 2017).

For våningshus og kårboliger på landbrukseiendommer benyttes samme kvadratmeter pris som for eneboliger. Driftsbygninger på en ikke-konsesjonspliktig landbrukseiendom, verdsettes etter skjønn.

Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Mer om selve takstgrunnlaget og takseringen:

• Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.
• De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.
• Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.
• Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen. Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.
• Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.
• Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.

• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, som er risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.