En reguleringsplan er kommunens måte å styre utviklingen av et område på, sammen med kommuneplanen som overordnet planverk. Hvor skal vi bo, hvor skal vi ha parker og friområder? Hvor bør biltrafikken gå og hvor skal vi legge sykkelstier og gangfelt? Hvor bør lokaliseringen av skoler, barnehager og butikker være? Dette er spørsmål en reguleringsplan kan svare ut.
En reguleringsplan består av et plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Planen angir bruk, vern og utforming av arealer, og viser hvordan et areal kan benyttes og bebygges. Det handler om hvor vi kan bygge og hvor vi ikke bør bygge. Reguleringsplaner forvalter kommunens arealer slik at innbyggerne i dag og i fremtiden kan leve i et trygt, stimulerende og bærekraftig samfunn.
Det skilles på områderegulering og detaljregulering. Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om det i kommuneplanens arealdel eller kommunal planstrategi, eller kommunen finner behov for å gi områdevis avklaringer av arealbruken. Områderegulering utarbeides som hovedregel av kommunen, men kan overlates til andre myndigheter eller private aktører.
Detaljregulering er den mest brukte plantypen. Detaljregulering brukes også for å følge kommuneplanens arealdel eller krav i områderegulering. Detaljregulering skal utarbeides av fagkyndige.
Avklaring
Før oppstart kan det bes om førstekontaktsmøte for å svare ut eventuelle spørsmål regulant måtte ha. Det være seg krav i kommuneplanens arealdel, spørsmål om behov for reguleringsplan, spørsmål omkring forventinger og omfang til planinitiativ, med mer. Anmodning om førstekontaksmøte gjøres til enhet for plan og utbygging via post@vennesla.kommune.no eller telefon. Servicetorget nås på tlf: 38 13 72 00.
I kommunens kartløsning finnes opplysninger om kommuneplanens arealdel, gjeldende reguleringsplaner og aktuelle temakart.
Oppstartsmøte og planinitiativ
I forkant av oppstartsmøte må det utarbeidet et planinitiativ. Krav til planinitiativet fremkommer av Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven § 1. Før planarbeidet formaliseres, skal plankonsulent, i nødvendig grad, ha klargjort sin planidé og samlet relevante opplysninger om situasjonen. Private forslagsstillere skal sende et planinitiativ til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte.
For å få oppstartsmøte fylles Anmodning om oppstartsmøte ut, og det sendes til kommunen via post@vennesla.kommune.no. Planinitiativ legges med som vedlegg.
Oppstartsmøte skal gjennomføres innen rimelig tid etter at kommunen har mottatt forespørsel om dette fra forslagsstilleren. Krav til oppstartsmøte er fastsatt i § 2 og § 3 i Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. I oppstartsmøtet skal alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige forslaget til detaljregulering avklares. Planinitiativ gjennomgås. Til oppstartsmøtet inviteres ulike fagkontorer i kommunen avhengig av hva saken gjelder. Fra forslagsstiller må både forslagsstiller og plankonsulent stille i møtet. Forslagsstiller legger frem planinitiativet og kommunen stiller krav til planen og kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. Saksbehandler i kommunen skriver referat fra møtet. Referatet godkjennes av møtedeltakerne. Oppstartsmøte er gebyrbelagt etter kommunens gebyrregulativ.
Dersom det er uenighet på vesentlige punkter i oppstartsmøtet om det videre planarbeidet, kan forslagsstilleren kreve spørsmålet forelagt kommunestyret til vurdering.
Varsel om oppstart
Det skal utarbeides varslingsdokumenter i tråd med plan- og bygningsloven.
Innhold i oppstartsvarselet fremgår av referat fra oppstartsmøte. Oppstartsvarselet skal oversendes til kommunen slik at saksbehandler kan kvalitetssikret varslingsmaterialet. Det vil bli gitt tilbakemelding til regulant når det kan meldes oppstart.
Oppstart av planarbeidet annonseres i lokalavisa, på nettsiden til kommunen og i brev til berørte parter. Frist for å komme med innspill skal stå i varslet og skal være minimum 4 uker.
Utarbeide forslag til detaljregulering
Private planforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer.
Planforslaget må også tilpasses andre relevante krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.
Planforslaget må utarbeides i samsvar med kart- og planforskriften, nasjonale produktspesifikasjoner og krav i referat fra oppstartsmøte.
Planforslaget skal leveres digitalt og sendes enhet for plan og utbygging ved post@vennesla.kommune.no.
Ved mottatt planleveranse gjennomgås denne og det kontrolleres om alle dokumenter er i henhold til krav og spesifikasjoner. Ved mangler sendes planforslaget tilbake til plankonsulent med krav om at manglene utbedres før forslaget kan behandles.
Ved godkjent førstegangskontroll behandles innholdet i planen og det er vanlig at det i denne fasen av prosessen gjøres utbedringer og endringer i planleveransen før den er klar til politisk behandling og sendes ut til høring og offentlig ettersyn.
Høring og offentlig ettersyn
Når kommunen mottar forslaget til reguleringsplan, skal kommunen innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet.
Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren innen tre uker underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret.
Etter vedtak i utvalget sendes forslag til reguleringsplan på høring og legges ut til offentlig ettersyn, etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-10. Planforslaget gjøres tilgjengelig på kommunens hjemmeside. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker.
Sluttbehandling
Etter offentlig ettersyn vurderes planforslaget på nytt i lys av innkomne uttalelser og om det er tilkommet ny informasjon som har betydning for planen.
Dersom planen må endres som følge av ny informasjon eller innsigelser fra myndigheter, må det vurderes om planforslaget skal legges ut på ny høring og offentlig ettersyn, eventuelt begrenset høring til berørte parter.
Forslagsstiller gis mulighet til å kommentere merknader og foreslå endringer i planen.
Ved ingen endringer tas planen opp til vedtak.
Kunngjøring av vedtak
Etter vedtak av planen vil kommunen kunngjøre vedtaket etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-12.
Klage på vedtak
Vedtak i plansaker kan påklages. Klagen behandles i det aktuelle utvalget. Rådmannen gir sin anbefaling til utvalget om klagen skal tas til følge eller om vedtaket skal opprettholdes. Dersom utvalget opprettholder vedtaket sendes klagen videre til Statsforvalteren i Agder for endelig avgjørelse.