Om eiendomsskatt i Vennesla

Satsene vedtas av kommunestyret i forbindelse med budsjettet hvert år. I 2023 er eiendomsskatten i Vennesla slik:

Næring: 7 promille

Bolig: 4 promille

Særskilt skattegrunnlag: 7 promille

Bunnfradraget blir: kr. 500.000,-

Se Kommunestyrets vedtak i sak 76 her

Skatteseddel sendes ut før 1. mars hvert år.

Skatteseddelen er ikke en faktura, men inneholder informasjon om eiendommen din, promillesats, bunnfradrag, takst, skattegrunnlag, og ny oppdatert eiendomsskatt. 

Skatteseddelen sendes ut digitalt. Har du ikke digital postkasse (Altinn, Digipost osv) vil du motta seddelen på brevpost noe senere.  

Eiendomsskatten faktureres sammen med øvrige kommunale avgifter og regning sendes ut 12 ganger årlig.

I en periode fra januar 2023 vil eiendomsskatt komme på egen faktura på grun av overgang til nytt gebyrprogram. Vi beklager de ulemper det måtte medføre.

Klagefristen er seks uker og må være skriftlig.

Siste frist for innsending av klage er 12.04.2023.

Klagen skal sendes skriftlig til post@vennesla.kommune.no

Hva kan og ikke kan du klage på?

Du kan klage på: 

• Feil ved faktagrunnlaget – arealer, etasjebenevnelser, type/antall bygg
• Takstgrunnlaget 
• Manglende bunnfradrag

Du kan ikke klage på:

• Skatten
• Skattenivået
• Promillen
• Størrelsen på bunnfradraget
• Sonefaktor
• Vedtektene
• Takseringsreglene

Skatteyter kan hvert år klage på den eiendomsskatt som skrives ut, men det kan ikke klages på samme grunnlag/forhold hvert år.

Behandling av klager: En klage behandles først av Sakkyndig nemnd, og dersom klagen ikke får fullt medhold der sendes den videre til Klagenemnda i eiendomsskattesaker. Der gjennomføres det en ny totalvurdering av taksten. Klageprosessen kan ta noe tid

Ja, fakturaen for eiendomsskatten må betales. Hvis utfallet av klagesaken går i klagers favør vil for mye betalt eiendomsskatt tilbakebetales.

Eiendommer som havner under Eiendomsskattelovens § 5 vil automatisk få fritak. Dette gjelder for blant annet kommunale og statlige eiendommer, kirker, jernbaner og gårdsbruk. 

Eiendommer som havner under Eiendomsskattelovens §7 A og B får fritak fra eiendomsskatt. Dette gjelder lag, foreninger, stiftelser, institusjoner, barnehager og museum og bygg som er fredet. Disse fritak er vedtatt av kommunestyret i Vennesla i sak 99/19. 

Du kan lese loven HER

Om taksten
Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Tomteverdi
Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.

Ubebygde eiendommer
De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.

Nettokapitaliseringsmetoden
Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.

Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen.

Eiers kostnader
Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.

Rentegrunnlag/avkastningskrav
Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.

Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.
• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.

Bygning/kurans, risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.

Ny takst utstedt i 2020 gjelder i 10 år. Taksten skal gjenspeile en antatt markedsverdi/omsetningsverdi ved fritt salg jfr. Eiendomsskattelovens §8 – A2.

Taksten bygges opp ved å multiplisere totalt bruksareal med pris per kvadratmeter og plusse på tomt. Summen man får kalles en sjablongtakst. (Totalt bruksareal x pris pr kvadratmeter + tomt = sjablongtakst)

Sjablongtaksten kan bli justert for etasje, hvilken sone eiendommen ligger i, og skjønnsmessigvurdering av eiendommen. Omsetning for sammenlignbare eiendommer er også til hjelp ved fastsettelsen av taksten. I den skjønnsmessige vurderingen av eiendommen ligger funksjonalitet, alder, tilstand, størrelse på arealer, innlagt strøm/vann/avløp, adkomst, støy, utsikt/solforhold og beliggenhet.

Fritidsboliger/hytter takseres etter samme metode som eneboliger, men etter egne kvm-priser. Seterhus, koier og andre bygninger som benyttes som fritidsbolig/hytte, takseres som dette.

I utgangspunktet vil en eiendom bli taksert slik den fremstår, og benyttes. Likevel vil kommunes vedtatte arealplan/reguleringsplaner, kunne få betydning ved takseringen.

Takster for næringseiendommer:
Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Mer om selve takstgrunnlaget og takseringen:

• Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.
• De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.
• Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.
• Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen. Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.
• Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.
• Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.

• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, som er risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.

Ny takst utstedt i 2020 gjelder i 10 år. Taksten skal gjenspeile en antatt markedsverdi/omsetningsverdi ved fritt salg jfr. Eiendomsskattelovens §8 – A2.

Landbrukseiendommer har en ekstra reduksjon i taksten gjennom sonefaktor på minus 10 %.

Definisjon på landbrukseiendom:
Eiendom som «vart dreven som gardsbruk eller skogbruk» skal være fritatt for eiendomsskatt. Fritaket omfatter ikke våningshus og kårbolig med tilhørende garasje inkludert tomt som for boligeiendom, som helt eller delvis blir benyttet til bolig.

Eiendommer som kommer innenfor konsesjonsgrense på 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller samlet 100 dekar defineres som landbrukseiendom. (lovendring 2017).

For våningshus og kårboliger på landbrukseiendommer benyttes samme kvadratmeter pris som for eneboliger. Driftsbygninger på en ikke-konsesjonspliktig landbrukseiendom, verdsettes etter skjønn.

Taksten bygger på mottatt og/eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen. Målet med verdsettelsen fremgår av eiendomsskatteloven § 8 A-2 (1), som har følgende ordlyd«: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal.»

Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som ”objektivisert omsetningsverdi”. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren.

Mer om selve takstgrunnlaget og takseringen:

• Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av verdien for råtomt i området, dagens regulering, opparbeidelse og de påstående bygninger og anlegg. Tomteverdi inngår normalt i forentningsverdi på eiendommen, men kan ilegges verdi der hvor tomten har en tilleggsverdi utover forentning av bygningsmassen. Eksempler på dette kan være store lagerarealer eller parkering utover byggets behov.
• De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.
• Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntekstoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagens marked.
• Eiendommens leieinntekter (dersom dette er opplyst) er vurdert mot normal markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer og rimelig skjønn hensyntatt markedssituasjonen. Kostnader som henføres til eier er forsikringspremie for bygningen, administrasjon og regnskapsførsel, drift og vaktmester, samt avsetninger til vedlikehold. Erfaringsmessig utgjør disse kostnadene totalt mellom 10 - 25 % av brutto leieinntekter.
• Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldene inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko.
• Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.

• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, som er risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

På de eiendommer som inneholder både næring- og boligarealer, vil det bli sendt to stk vedtaksbrev til skatteyter. Ett vedtak for boligdelen, og ett vedtak for næringsdelen. Samlet takst skal være i overenstemmelse med takstrapporten som er utarbeidet på eiendommen.

Sakkyndig nemnd: 

Denne nemnda skal vedta takstene foreslått av besiktigerne. Nemnda utarbeider og vedtar rammer og retningslinjer for takseringsarbeidet. Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret.
Thor Nordvold - leder
​Oddvar Steinsland - nestleder
Åse Eikeland - medlem

Varamedlem:
Roald Olsen 
​Else Lill Skuland
Tor Søren Drivenes

Felles klagenemnd:

Behandler klage på eiendomsskatt etter at den er behandlet av sakkyndig nemnd.
Magne Hunsbedt - leder
Lars Jørgen Hauge - nestleder
Harald Rønning - medlem 

Varamedlem:
Vidar Ulstein
Thoralf Steinar Løvdal
 

Grunneier:
Grunneier er den som er den faktiske eier av grunnen. Grunneieren kan enten være en eller flere privatpersoner, en institusjon, et firma, en kommune, en fylkeskommune eller staten.

Gårds- og bruksnummer:
Den unike betegnelsen på en eiendom som står oppført i matrikkelen er gårds- og bruksnummer (gnr/bnr). Alle kommuner i Norge er inndelt i egne gårdsnummer (gnr), som igjen er inndelt i bruksnummer (bnr). Bruksnummer blir tildelt fortløpende etter hvert som nye eiendommer etableres. Noen kommuner har flere gnr. Grunnen til det er at tidligere kommuner er stått sammen til en større kommune.

Festenummer:
Når du har en hytte eller bolig som står på en festet tomt, betyr det at du leier tomten av grunneier og betaler årlig avgift til ham. Som oftest har eiendommen et eget festenummer (fnr.) i tillegg til gnr./bnr. Det er også mulig å feste bort tomter uten eget festenummer. Fordelen vil være (især for festeren) at det ved innløsing (kjøp) av eiendommen ikke kreves ny oppmåling.

Festetomt:
Grunneieren krever inn en (som regel årlig) grunnleie. Leieforholdet er fastlagt/avtalt i en festekontrakt. Festekontrakten sikres rettsbeskyttelse ved tinglysning. Grunneier gir om ikke annet er avtalt, fester alle rettigheter som er nødvendig for det formål festeren skal bruke tomten for.

Seksjonsnummer:
Seksjonering benyttes der en eiendom består av flere selvstendige eierenheter som selges hver for seg, og der det ikke er naturlig å dele eiendommen på vanlig måte ved en delingsforretning. Hver seksjon får et eget seksjonsnummer. Typisk leilighetsbygg i flere etasjer eller blanding av forretning og leiligheter i samme bygg.

Matrikkelen:
Matrikkelen er et offentlig register over alle grunneiendommer. Her ligger all eiendomsinformasjon for hele landet registrert.

Bruksareal (BRA):
BRA for en bygning er summen av alle rom (medregnet innervegger), innenfor yttervegger i alle etasjer og uavhengig av bruken. Areal der takhøyden er lavere enn 1,9 meter medberegnes ikke. 

Kvadratmeterpris:
I eiendomskattesammenheng beregner vi gjennomsnittlig kvadratmeterpris for de ulike bygningstypene. Kvadratmeterprisen som vi kommer frem til gir oss et utgangspunkt for beregning av verdien på eiendommen. Kvadratmeterprisen blir så justert med ulike faktorer som bl.a. sonefaktor, etasjefaktor, indre- og ytre faktor.

Etasjefaktor:
Etasjefaktor blir brukt for å vekte verdien til de forskjellige etasjene i et bygg når det benyttes sjablong ved taksering. Typisk vil en kjeller ha mindre verdi enn en hovedetasje.

Skjønn:
I forbindelse med besiktigelsen (utvendig befaring) blir det også gjort skjønnsmessige vurderinger. Summen av disse vurderingene vil framgå av en «indre faktor» og en «ytre faktor». Indre faktorer knytter seg til forhold på bygningen/eiendommen som f.eks. standard og alder. Ytre faktorer berører forhold utenfor eiendommen som f.eks. utsikt og forurensning fra støy og luft. Faktor 1 angir normal standard, dvs. det er ikke gitt tillegg eller fradrag i taksten.

Indre faktor (IF):
Dette er forhold på eiendommen som vil påvirke verdien. Typisk standard, kvalitet og funksjonalitet osv.

Ytre faktor (YF):
Faktorer som påvirker eiendommens verdi og som ligger utenfor selve eiendommen. Eks. støy, solforhold, beliggenhet, nærhet til sjø osv.

Sonefaktor (SF):
Brukes for å justere prisforskjellen mellom forskjellige områder i kommunen. To identiske hus ville ellers kommet ut med lik sjablongtakst selv om de ligger på helt forskjellige plasser i kommunen.

Bunnfradrag:
Det er et fast kronebeløp som kan trekkes fra skattetaksten. Eksempel på dette er en skattetakst på 1 000 000 kr med et bunnfradrag på 100 000 kr gir 900 000 kr i skattegrunnlag for beregning av skatt. Bystyret vedtar om det skal være bunnfradrag i kommunen, og eventuelt hvor mye.

Promille:
Ved beregning av eiendomsskatt skal kommunestyret bestemme seg for en promillesats. Denne kan pr. i dag settes fra 2-7‰, ved førstegangs innføring av eiendomsskatt skal den settes til 2‰. Kommunestyret har hvert år anledning til å justere promillen 2‰ opp eller ned.

Differensiert promille:
Det er mulig å differensiere promille mellom eiendommer med og uten boligformål. Eiendommer med bolig og næring i samme bygg blir taksert med hver sin takst, slik at de kan differensieres.

Fritak:
Noen eiendommer har krav på fritak etter § 5 i eiendomsskatteloven, andre eiendommer kan få fritak etter § 7. Det er bystyret som vedtar om det er eiendommer under § 7 som skal ha fritak.

Sakkyndig nemnd:
Denne nemnden skal vedta takstene foreslått av besiktigerne. De utarbeider og vedtar rammer og retningslinjer for takseringsarbeidet. Sakkyndig nemnd er oppnevnt av kommunestyret.

Her kan du lese mer om retningslinjene som er vedtatt for taksering av eiendom i Vennesla kommune.

Retningslinjer for bolig og fritidseiendommer

Retningslinjer for næringseiendommer

e-post på eiendomsskatt@vennesla.kommune.no 

Kontaktperson: Oddvar Skov-Skov
Telefon: 38 13 72 00 (Innbyggertorget, Kulturhuset)